Comment diviser un bien immobilier en plusieurs lots ?

Si vous possédez une très grande maison, vous pouvez la diviser en plusieurs logements pour y vivre et accueillir des locataires. Dans les deux cas, vous devez améliorer votre patrimoine afin d’offrir de meilleures conditions aux futurs habitants. Pour ce faire, il existe certaines règles et démarches qu’il faut absolument suivre.

Avant de commencer la division de votre bien immobilier, vérifiez si ce dernier est vraiment divisible et qu’il n’est pas subordonné à un arrêté de péril. Assurez-vous qu’il respecte la surface et les volumes exigés par la loi française.

Réalisez le diagnostic état descriptif de division et commencez les premiers travaux. Le plus important est que vous devez obligatoirement déclarer les travaux au préalable comme le demande le plan local d’urbanisme.

Vérifiez si le bien est divisible

Des analyses sont nécessaires avant toute décision pour une division d’un bien immobilier en plusieurs lots : si le bien n’est pas sujet d’un arrêté de péril, s’il possède des équipements suffisants ou si les dimensions respectent les règles de volumes et de surface.

Le bien ne doit pas être assujetti à un arrêté de péril

Si la solidité d’un bien est faible et met les habitants en danger, alors il est sujet d’un arrêté de péril. La mairie a une autorisation d’engager une procédure de péril. Elle peut imposer certaines précautions pour remédier à ce problème.

Cela voudra dire que lorsque vous recevez un arrêté de péril, vous ne pouvez pas envisager la division de votre bien tant que vous n’aurez pas fait des travaux de rénovation pouvant assurer la sécurité des habitants.

Les lots doivent présenter du matériel suffisant

Il est vivement recommandé de prendre des informations auprès de la mairie pour connaître les obligations et les contraintes relatives à :

  • L’alimentation en eau potable ;
  • La fourniture de courant ;
  • L’évacuation des eaux.

Si votre bien ne dispose pas d’un certain nombre d’équipements obligatoires, vous serez obligé de les installer afin de ne pas être sujet d’un refus de division.

Connaître les règles de surface et de volumes

L’idéal est d’avoir recours à un géomètre qui vous aidera pour calculer les volumes et les surfaces des lots que vous souhaitez obtenir après division.

La loi exige que les lots obtenus après la division d’une maison présentent un volume habitable supérieur à 33 m³ et une surface supérieure à 14 m². Ces calculs ne sont pas si simples à faire sans les équipements et les compétences d’un expert.

Les autorisations pour diviser un bien

En théorie, si vous envisagez de diviser votre logement en plusieurs appartements, dans une certaine mesure, vous échappez à toute autorisation et démarche. La réalisation de certains travaux nécessite après tout que vous suiviez des démarches administratives.

La déclaration préalable

Avant de commencer la division de votre maison, il est obligatoire de consulter le plan local d’urbanisme (PLU). Ce dernier englobe toutes les contraintes et les règles relatives précisément à : l’orientation et la destination des lots, l’utilisation des sols dans la commune, mais aussi les surfaces habitables.

Si la séparation de votre bien en plusieurs logements vous oblige à transformer la surface en augmentant des m2 supplémentaires, il est important de prendre en compte certains points. Si la surface obtenue est en dessus de 20 m² ou que les travaux créent une aire de bâtiment supérieure à 150 m², vous devez absolument demander un permis de construire.

Au cas où la création de surface serait dans l’intervalle de 5 à 20 m², (à condition que la création de surface engendre une aire de la construction supérieure à 150 m²), vous devez demander une déclaration préalable de travaux. Vous pouvez faire appel à un architecte pour établir les plans futurs de la maison.

Le diagnostic EDD

L’EDD (état descriptif de division) est l’un des divers diagnostics immobiliers obligatoires. Il intervient au cours de l’élaboration des plans d’architecture de la future division. Ce diagnostic immobilier obligatoire a pour objet de localiser, identifier et mesurer les différents lots.

Cette expertise immobilière sépare les parties personnelles et permet de répartir une quote-part de partie commune.

Les quotes-parts indiquées par le technicien sont estimées en tantième. Le règlement de copropriété priorise l’EDD, bien qu’il soit question d’un rapport majeur.

L’état descriptif de division n’a pas de durée de validité à la différence des diagnostics immobiliers obligatoires. Il faut juste attendre une autre division de la construction pour qu’il ne soit plus valide. L’acte qui contient le modificatif de l’état descriptif de division représente un coût de 1 200 €.

Cas de division d’une maison en deux lots

Comment réaliser une division d’un bien en deux lots ?

Diviser un bien en deux lots consiste à appeler un géomètre professionnel ou un diagnostiqueur immobilier expert pour qu’il mesure les lots. C’est aussi un des investissements que vous puissiez faire durant le processus.

À la fin des analyses, le professionnel remet un compte rendu écrit de l’activité aux propriétaires, présentant les points suivants :

  • Désignation de l’appartement et des futurs lots ainsi que l’objet de changement ;
  • Plan qui regroupe les différents intérieurs ;
  • Tableau récapitulatif de la conformité des lots et les tantièmes.

À titre illustratif, si un couple dispose d’un quart des charpentes de l’immeuble. En somme, il y a une aire totale de 30 m² dont 21 m² carré légaux pouvant être modifié en studio pour loger de potentiels locataires.

Après le calcul du m2 de cette aire, le couple pourra commencer les travaux de division en lots prenant en compte des éléments suivants :

  • Toiture ;
  • Isolation sous le plancher ;
  • Installation du puits de lumière ;
  • Mise en place de la mezzanine ;
  • Construction de la salle de bain et de la cuisine.

Quand les travaux sont finis, il faut ensuite installer des compteurs d’eau et d’électricité séparés. Ainsi, le studio est physiquement dissocié du logement principal. Le couple peut donc accueillir des locataires. Le principe est que les deux biens soient légalement séparés.

Les travaux pour diviser un bien en 2 lots

Pour réussir votre projet de division de bien en lots, il est important d’effectuer prioritairement des travaux suivants : prévoir l’accès aux différents réseaux pour alimenter les biens et séparer les compteurs liés au système de chauffage pour que chaque ménage paie sa propre consommation.

Si vous possédez une chaudière commune, vous devez absolument prévoir la mise en place de systèmes de régulation. Cela permettra à chaque habitant des lots de choisir la température ambiante.

Outre les travaux en rapport avec la consommation énergétique, pensez aussi à ceux de la plomberie. C’est le cas lorsque l’appartement originel ne dispose pas de cuisine et qu’il faut forcément équiper les deux logements. Il faut penser à déloger certaines canalisations afin que les logements puissent disposer chacun de leur propre salle de bain.

Après la plomberie, vous devez vous assurer que les murs soient isolés pour les futurs habitants. Enfin, la conception d’espaces mutualisés comme le cellier ou la buanderie est une bonne idée pour améliorer la surface privative. Il faudra annoncer les règles d’usage de ces espacements dans un règlement commun.

Nos conseils pour diviser un bien immobilier en plusieurs lots

En combien de lots voudriez-vous diviser votre bien immobilier ? En réalité, le nombre importe peu, pourvu que vous respectiez les règles.

C’est encore plus bénéfique de faire appel aux experts ou d’écouter leurs conseils pour :

  • Choisir un emplacement idéal ;
  • Établir votre projet en choisissant une division officielle ou non ;
  • Définir un plan d’investissement pour améliorer sa trésorerie ;
  • Offrir un appartement de grande qualité pour accroître les revenus locatifs ;
  • Réinvestir le gain généré par les lots.

À présent, vous disposez des informations nécessaires pour diviser votre maison et pour vous faire des revenus importants.

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