Tout le monde rêve de devenir, un jour, propriétaire de sa propre maison. Le jour où cela arrivera, deux choix s’offrent généralement au futur acquéreur. Il va falloir choisir entre un Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI) et un contrat de Vente en Futur État d’achèvement (VEFA).
Le CCMI est le type de contrat le plus utilisé, car il offre le maximum de sécurité à l’acquéreur par rapport à son investissement. Pour la VEFA, elle permet d’acquérir un logement neuf avec des garanties financières très intéressantes telles que la réduction des frais de notaire à l’achat.
Le CCMI : Qu’est-ce que c’est ?
Le contrat de construction de maison individuelle est le type de contrat le plus utilisé par les acquéreurs dans le domaine de l’immobilier. Le CCMI présente de nombreux avantages pour les futurs propriétaires de bien immobilier.
C’est pour cela qu’il est aussi apprécié par ces derniers. Ce contrat a été particulièrement pensé pour offrir à l’acquéreur le maximum de sécurité vis-à-vis de son investissement. D’excellentes garanties sont donc prévues par ledit contrat.
Comment fonctionne le CCMI ?
Faire le choix du CCMI, c’est faire le choix de la prudence. Le CCMI accorde à l’acquéreur, la chance de profiter d’un cadre juridique strict, avec des règles et des exigences qui permettent d’investir dans la construction de sa maison, avec le plus de sérénité possible.
Le CCMI n’est pas ouvert à tous les types d’investisseurs immobiliers. La souscription à la CCMI est conditionnée par la satisfaction d’un critère important. Ce type de service n’est offert qu’aux acquéreurs ayant fait appel à des architectes pour la construction de leur maison.
De même, si le terrain sur lequel l’immeuble sera construit est vendu par le constructeur, il est impossible de profiter du CCMI.
Le CCMI se décline en deux types de contrats spécifiques :
L’acquéreur peut décider de souscrire, d’une part, à un CCMI avec fourniture de plan. Dans ce cas, le constructeur ou un prestataire de service fournit le plan de construction, en plus d’exécuter tout ou une partie des travaux de construction.
Cette première option est celle que la plupart des acquéreurs ont choisie, car elle les prive de l’obligation d’aller chercher un plan, par leurs propres moyens.
D’un autre côté, l’acquéreur a aussi la possibilité de souscrire à un CCMI sans fournir de plan. Ce type de contrat est appelé par certains CCMI allégés. Cette deuxième option est proposée au constructeur, lorsqu’il ne fournit pas le plan de construction.
Pour être valable, le constructeur doit être en charge, au moins, de la réalisation des gros œuvres de construction. Ce type de CCMI permet à l’acquéreur de signer des contrats d’entreprise avec d’autres constructeurs, qui s’occuperont chacun d’une partie spécifique du chantier.
Ce second type de CCMI semble donc très avantageux pour l’acquéreur, dans le sens où il sera en mesure d’aller vers le prestataire de son choix. Il serait important de noter que le CCMI sans fourniture de plan ne garantit pas les mêmes avantages en matière de sécurité et de gestion de risque financier.
Les avantages du CCMI
Le CCMI a été mis en place pour protéger les acquéreurs. Ainsi, plusieurs mécanismes y sont prévus pour permettre à l’acquéreur de ne pas souffrir de lourdes pertes, en cas de gros dommages, pendant la phase de construction.
On note donc les garanties suivantes :
La garantie achèvement qui a pour but de faciliter la réparation des dommages survenus la première année.
La garantie de bon fonctionnement qui couvre les constatations sur les équipements (portes, robinets) de la maison, constatés dans les deux ans après la construction.
La garantie décennale a pour but de protéger le bien immobilier, pendant 10 ans, contre tout dommage majeur.
L’assurance dommage permet de reprendre les travaux de manière complètement gratuite pour l’acquéreur, en cas de mauvaise prestation du constructeur.
Outre ces garanties, le CCMI propose aussi à l’acquéreur, des commodités financières, très intéressantes. Il s’agit essentiellement d’une grille d’appel de fond échelonnée sur les étapes d’évolution du chantier.
Cette grille se présente ainsi :
- 15 % à l’ouverture du chantier ;
- 25 % après avoir achevé les fondations ;
- 40 % après avoir fini les murs ;
- 60 % lorsque la mise hors d’eau est effectuée ;
- 75 % à l’achèvement de la mise hors d’air ;
- 95 % à la fin des travaux de menuiserie ;
- 100 % à la réception du chantier.
Ceci exonère l’acquéreur de toute sorte de mauvaise surprise financière. Il est ainsi assuré d’être livré au délai prévu par son contrat avec le constructeur, et de ne pas souffrir d’une augmentation arbitraire des frais de construction.
La VEFA : Qu’est-ce que c’est ?
La VEFA ou vente sur plan est, elle aussi, l’un des contrats immobiliers les plus utilisés en France. Concrètement, il s’agit de l’achat d’un bien immobilier non achevé. Au même titre que le CCMI, la VEFA vise à offrir des garanties non négligeables aux acquéreurs de biens immobiliers.
Quelles sont les particularités de la VEFA ?
L’achat d’un bien en VEFA concerne exclusivement les logements neufs, dont la construction n’est pas encore aboutie. La VEFA se présente donc comme une sorte de réservation que l’acquéreur fait auprès du vendeur, en attendant que l’achat ne soit effectué.
L’achat en VEFA se fait uniquement sur plan, vu que le bien à acquérir n’est pas achevé au moment où le contrat d’achat est signé par les deux parties. La VEFA concerne à la fois les immeubles dont la construction n’a pas encore débuté, et celle où la construction est déjà entamée.
Ce type de contrat est soumis à des règles strictes régies par le code de l’habitation.
La VEFA s’effectue en plusieurs étapes qui sont les suivantes :
- Réservation et le dépôt de garantie ;
- Recherche de financement ;
- Signature de l’acte ;
- Appels de fonds ;
- Occupation du bien acquis.
Pour la réservation et le dépôt de garantie, il s’agit d’un contrat par lequel l’acquéreur s’engage à s’acquitter des frais d’acquisition du bien en question. Il signe alors le contrat de réservation, et dépose une somme fixée par ledit contrat, en guise de caution.
Pour la recherche de financement, c’est l’étape où les fonds nécessaires à la réalisation du projet sont rassemblés.
La signature de l’acte authentique doit se faire devant une personnalité compétente.
Les avantages de la VEFA
L’avantage de la VEFA réside dans le fait qu’elle permet d’acquérir un logement neuf avec des garanties financières très intéressantes. Ceci représente un argument de choix, quand on pense à l’évolution constante de normes de sécurité en matière d’architecture et l’explosion du prix des biens immobiliers.
Les avantages financiers liés à la VEFA sont nombreux. Dans un premier temps, il est avéré qu’elle permet de réduire les frais de notaire, à l’achat. Avec la VEFA, les frais de notaire s’élèvent à 2 % ou 3 % de la valeur du bien acquis, alors que ces mêmes frais sont à 6 % ou 8 % de manière usuelle.
De même que le CCMI, la VEFA permet à l’acquéreur d’avoir une garantie d’achèvement et une garantie décennale. Ceci lui permet de pouvoir profiter du bien qu’il vient d’acquérir, sans se faire trop de soucis concernant les réparations qui surviendront pendant les premières années de son occupation.
On note deux différences majeures entre la VEFA et le CCMI. Dans un premier temps, il faut reconnaître que les deux types de contrat ne s’adressent pas aux mêmes profils d’acquéreurs.
La VEFA est plutôt destiné pour les acquéreurs d’un bien en construction. Alors que le CCMI ne s’intéresse qu’aux bien neutres, ce sera à l’acquéreur lui-même de décider de construire son acquisition ou pas. La VEFA est un dispositif beaucoup plus souple que le CCMI.
La VEFA, contrairement au CCMI, permet d’opérer quelques changements pendant la période d’exécution du contrat, par rapport aux difficultés qui surviennent durant la phase de construction.
No responses yet