Calculer la valeur de votre logement est indispensable, même lorsque vous comptez seulement renouveler votre assurance. Il ne faut pas laisser vos travaux de rénovation démarrer avant d’effectuer ce calcul.
La réévaluation constante de votre bien immobilier permet d’en conserver sa valeur pour une éventuelle vente. Le calcul de la valeur de la reconstruction immobilière de votre bien est, en termes simples, le coût auquel s’élèverait la construction de votre maison en cas de sinistre.
En quoi consiste le calcul d’une reconstruction immobilière ?
Lorsque vous décidez de protéger un bien immobilier par une assurance habitation, elle vous octroie une indemnité après un sinistre. Mais le coût de cette assistance qui vous revient est défini après le calcul de la valeur de la reconstruction immobilière de votre bien. Cette valeur est en termes simples le coût auquel s’élèverait la construction de votre maison le jour du sinistre.
C’est un calcul qui englobe des détails qui peut conduire à une dépréciation de votre logement. La vétusté de la bâtisse est un aspect pouvant réduire considérablement l’indemnité qui vous sera versée. Elle est évaluée et déduite de la première valeur attribuée au bien lors du calcul. Selon le soin avec lequel vous vous en occupez, il peut toujours valoir beaucoup d’argent.
Cette évaluation de la reconstruction d’une maison diffère de celle de sa valeur lors de son achat à neuf. Mais elle sert de référence pour l’expertise.
Quels aspects sont pris en compte dans le calcul d’une reconstruction immobilière ?
Au moment du calcul, les détails pris en considération se rapportent pour la plupart à votre logement. La liste comprend entre autres :
- Dimensions exactes du bâtiment (la hauteur des murs, le nombre d’étages, la superficie totale et le périmètre) ;
- Matériaux de construction exploités (bois, acier, béton ou maçonnerie), car leur coût varie selon leur résistance au feu, leur qualité et d’autres propriétés ;
- Usage du bâtiment (bureaux, maison de famille, immeuble en location, maison de retraite) ;
- Ancienneté de la bâtisse et son état de rénovation (si rénové ou non) ;
- Particularité du style de construction (architecture complexe) ;
- Qualité des matériaux utilisés lors de la finition (planchers de marbre, carreaux d’insonorisation ou moulures) ;
- Systèmes électriques et mécaniques (ascenseurs, chauffage, alarmes de sécurité ou d’incendie) ;
- Espaces de stationnement et autres aménagements paysagers.
Chacun de ces éléments participe à trouver le coût de la reconstruction de votre bâtiment. L’assureur auprès duquel vous avez souscrit vous verse l’indemnité qui vous revient après les calculs.
Quels coûts supplémentaires considérer lors de l’évaluation ?
La détermination des frais que vos travaux de reconstruction vont nécessiter ne se limite pas seulement aux aspects directement liés à votre logement. Elle implique des détails indirects, mais qui jouent leur partition.
Les effets de l’inflation
L’inflation bouleverse quasiment tous les domaines d’activité, dont l’immobilier. En conséquence, les matériaux de construction et la main-d’œuvre peuvent devenir plus chers. La facture totale des travaux en est affectée par cette augmentation des prestations et du nécessaire.
La préparation du chantier
Étant donné qu’il s’agit d’un sinistre, le lieu doit être nettoyé et certains niveaux détruits. Les débris issus sont encombrants d’où l’utilité de les déblayer. Ces étapes représentent des dépenses supplémentaires auxquels vont s’ajouter d’autres précautions avant la construction.
L’actualisation de la sécurité du bâtiment
Quelle que soit la nature du sinistre qui vous amène à reconstruire votre logement, certaines mesures de sécurité sont à prévoir. Elles permettent au bâtiment qui sera reconstruit de résister davantage aux catastrophes ou aux incidents. Obligatoires pour certaines, des organismes spécialisés les révisent et les améliorent. Les assurances en tiennent compte de leur respect pendant l’évaluation.
La rapidité de la reconstruction
Une maison ou même des locaux détruits par un sinistre désorganisent entièrement votre quotidien. Il est tout à fait légitime dans ces circonstances d’opter pour une reconstruction accélérée. Le coût des travaux augmente, lui aussi, parce que les ouvriers devront travailler et plus vite.
L’accessibilité du chantier
L’endroit où se trouve le bâtiment à reconstruire influence aussi la facture totale des opérations. Si des maisons vous entourent, ce sera compliqué pour les ouvriers de bien travailler.
Le voisinage devient une contrainte, car les propriétés des voisins ne doivent pas être affectées. Si le chantier est aussi loin de la ville, c’est le problème du transport (ouvriers et matériaux) qui sera contraignant.
La protection des niveaux encore intacts
Après le sinistre, tout n’est pas forcément perdu pour autant. Quelques parties échappent au désastre et peuvent être récupérées ou conservées. Ce sauvetage requiert encore plus d’efforts et des matériaux spécifiques pour réussir. Aussi, c’est un choix qui prend beaucoup de temps comparativement à la démolition pure et simple.
Quand l’indemnité de reconstruction immobilière est-elle faible ?
Lorsque l’évaluation du coût de vos travaux est bien faite, il arrive que ce que l’assurance vous verse soit insuffisant. La multitude des exigences d’une reconstruction après un sinistre augmente le coût des travaux jusqu’à 30 % de plus par rapport à la construction elle-même. Mais certaines situations expliquent bien le problème d’indemnité insuffisante qui survient souvent avec les bâtiments commerciaux.
Une assurance insuffisante
Le phénomène est décrit comme un cas de sous-assurance dont l’origine remonte au moment même où vous souscriviez à l’assurance. Lorsque les primes que vous avez versées sont petites, à l’issue du calcul, vous finissez avec un montant qui ne couvre pas vos dépenses. Cela devient une perte pour vous, sauf parfois, quand les travaux sont partiels.
Ce sont les clauses de votre contrat avec l’assureur qui définissent véritablement le montant que vous toucherez après les calculs.
Les dégâts d’un sinistre sont couverts entre seulement 80 et 90 % par certaines assurances. Avec une telle option, ce n’est pas évident de parvenir à recevoir une compensation pouvant payer la rénovation.
La vétusté de la bâtisse
Un bâtiment avec une bonne dizaine d’années d’existence ne vaut pas une structure neuve. C’est donc à juste titre que l’assureur veille à considérer l’ancienneté d’un logement pour le réduire de l’indemnité de sa reconstruction. Plus vous vous montrez négligent en effectuant peu de travaux de rénovation au fil des années, plus votre logement perd en valeur.
Le coefficient de vétusté vous arrache une grosse partie des sous qui devaient vous aider à reconstruire votre propriété. Il a un taux généralement de 10 % l’année qui s’accumule et peut augmenter sauf lorsque l’entretien du logement est rigoureux. Quand vous vous occupez au mieux du bâtiment, son taux de vétusté peut être revu à la baisse.
Quelles sont les recommandations utiles pour réaliser un excellent calcul de valeur ?
Le plus grand atout pour bien calculer la valeur de reconstruction immobilière de votre bien, c’est le sens du détail. N’oubliez aucun aspect qu’il est indispensable de comptabiliser. Toute grande réparation ou autre action ayant participé à maintenir le bâtiment tout neuf devra être notifiée à l’assureur.
Il faut lui transmettre à chaque fois les factures des réparations pour d’éventuels dédommagements. Les primes d’indemnité que vous comptez verser doivent être également consistantes si vous comptez sur l’aide de l’assurance en cas de sinistres.
Autrement, vous serez en situation de sous-assurance. Vous devrez actualiser régulièrement votre structure selon les normes de sécurité en vigueur.
Après toute modification importante, le calcul de la valeur de reconstruction devra être repris. Confiez la tâche de l’évaluation à un professionnel en la matière. Face à certains matériaux rares et de vieux bâtiments, tous les évaluateurs ne sont pas taillés pour réaliser un calcul juste. Les moins expérimentés pourraient dévaluer le bien.
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