Un bien immobilier peut être divisé en deux ou plusieurs parties indépendantes. La division d’un bien immobilier augmente sa valeur, en particulier dans les contextes urbains des grandes villes où les petits appartements ont une valeur particulièrement élevée.
Avant de s’engager dans une démarche pour une division d’un bien immobilier, vous devez savoir si votre maison n’est pas un bien immobilier, cadré par l’arrêté de péril ou que les équipements sont insuffisants.
La division d’un bien immobilier : Est-ce légal ?
Avant de commencer, vous devez parler à un avocat et vous assurer que rien ne vous empêche de diviser une propriété en deux ou plusieurs parties. Les actes du bien immobilier peuvent contenir des mises en garde qui ne vous autorisent pas à diviser la propriété.
Si vous obtenez le feu vert, le prochain obstacle sera le permis de construire. Chaque autorité locale a ses propres règles sur des choses comme l’accès et la taille minimale des pièces, vous devez donc les connaître avant de commencer à élaborer des plans.
Si la mairie vous accorde la division, vous devez retourner voir votre avocat si vous souhaitez vendre ou mettre en locations vos nouveaux appartements. Vous devez vous assurer que les accords sont en place avant de passer à la vente ou à la location.
Est-ce pratique une division d’un bien immobilier ?
Deux maisons signifient deux approvisionnements en eau, gaz et électricité, vous devez donc parler à vos compagnies de services publics dès le début pour vous assurer que cela est possible. Vous devez également prendre en compte des éléments tels que les droits d’accès, l’emplacement des drains et les limites de chaque propriété.
Pensez aussi à ce que vos potentiels acheteurs ou locataires sont susceptibles de vouloir de grands espaces de vie décloisonnés et des chambres individuelles. Vous devez penser à l’aspect pratique et à la qualité marchande. Dans certains cas, la division du bien n’est simplement pas envisageable. Il s’agit des bien immobilier frappé par l’arrêté de péril et des équipements insuffisants.
Bien immobilier frappé par l’arrêté de péril
Si votre bien immobilier présente un danger, les habitants (solidité, toiture, façade), il sera frappé par l’arrêté de péril. Dans ce cas, il vous sera impossible de procéder à la division à moins que vous régliez les insuffisances relevées.
Équipements insuffisants
Vous devez connaitre les contraintes liées à l’accès à l’électricité, l’évacuation des eaux et à l’alimentation en eau potable. Vous devez vous assurer au sein de la mairie que votre bien immobilier possède les équipements suffisants.
Les raisons de subdiviser une propriété
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à une subdivision de votre bien immobilier.
Il peut s’agir de :
- Vente des portions de terrain ;
- Location ou vente d’immeuble ;
- Répartitions des avoirs ;
- Réduction de la taille de la maison.
Vendre des portions de terrain
Une propriété peut être subdivisée en deux ou plusieurs parties, chacune pouvant être vendue individuellement à des acheteurs consentants. Dans de nombreux cas, les propriétés subdivisées sont vendues à des promoteurs à des fins d’urbanisme.
Avec une demande toujours croissante de propriétés dans des secteurs recherchés, la subdivision d’une propriété peut offrir un avantage financier important au propriétaire en vendant les différentes parties.
Immeuble à louer ou à vendre
Une autre option que les investisseurs avisés peuvent choisir de prendre est de subdiviser une propriété et de développer chaque partie. Cela peut impliquer la construction de maisons individuelles sur chaque partie subdivisée ou le développement d’appartements.
Ceux-ci peuvent ensuite être vendus pour un profit, ou alternativement, chaque unité peut être louée afin de tirer un revenu passif de ces propriétés.
Répartir vos avoirs
Dans de nombreux cas, une propriété substantielle sera subdivisée afin que l’actif soit réparti également entre les enfants ou les personnes à charge dans le cadre de l’héritage. La taille de chaque partie et les bâtiments existants ou nouveaux inclus dans chacune seront déterminés par les termes spécifiques du testament.
Réduire la taille de votre maison
Pour certaines personnes, déménager pour réduire les effectifs n’est peut-être pas le scénario idéal, vous pouvez toujours aimer la maison elle-même ou la région dans laquelle vous vivez, mais la propriété nécessite trop d’efforts ou de dépenses à entretenir.
Dans un tel cas, vous pouvez envisager de subdiviser votre propriété, de réduire la taille du jardin et de simplifier considérablement le niveau d’entretien requis.
Les procédures à suivre pour la division d’un bien immobilier
Une procédure spécifique doit être suivie pour effectuer le fractionnement d’une propriété.
La première chose à faire est de vérifier attentivement toute la documentation existante disponible. Il convient notamment de vérifier la conformité urbanistique du bâtiment et sa conformité cadastrale.
Ces derniers représentent les documents les plus importants à partir desquels toute demande de modification d’un bien immobilier doit partir.
Il est nécessaire de déposer une demande d’autorisation auprès de la copropriété à laquelle votre bien appartient. Cette autorisation est nécessaire pour effectuer toutes les interventions avec lesquelles la modification des parties communes d’une copropriété est effectuée.
Si les parties communes de l’immeuble ne sont pas concernées lors de la division d’un immeuble, la copropriété ne peut en aucune façon s’opposer à une telle intervention. Cela ne pourra pas se faire si la scission est expressément interdite par le règlement de copropriété.
Avant de scinder un bien, il convient donc de s’assurer qu’il n’y a pas de problèmes éventuels avec la copropriété. Vous devez examiner attentivement le règlement de copropriété et vérifier qu’il n’interdit pas expressément le morcellement des immeubles.
Si le nouvel appartement est accessible depuis le palier ou si les parties communes de l’immeuble sont modifiées, dans ce cas, une résolution spéciale de l’assemblée de copropriété sera nécessaire pour procéder à la scission.
Pour procéder à la division d’un immeuble, si celle-ci n’implique pas la modification des parties communes de l’immeuble, il n’est pas indispensable d’être en possession d’une quelconque résolution de l’administration de la copropriété.
Afin de ne pas avoir de problèmes avec la copropriété, il est toujours important de ne pas modifier le palier commun lors du fractionnement de l’immeuble.
Les avantages de la division d’un bien immobilier
Plusieurs avantages s’offrent pour une division d’un bien immobilier :
Les lots les plus petits sont souvent plus commercialisables
Les petites parcelles de terrain paraissent souvent plus commercialisables que les grands terrains encombrants. Ils ont des prix plus bas, ce qui les rend plus abordables pour un plus large éventail d’acheteurs. La vente d’un grand terrain implique fréquemment la commercialisation auprès d’un acheteur spécialisé qui souhaite une grande superficie.
Les lots plus petits et de taille moyenne, en revanche, sont plus susceptibles de plaire aux masses, ce qui augmente votre liste d’acheteurs potentiels et vos chances ultimes de recevoir une offre.
Une plus grande flexibilité
Vous avez la possibilité de conserver une partie de votre terrain pour en tirer des revenus locatifs. La subdivision peut vous offrir le meilleur des deux mondes, vous permettant de vendre une propriété pour un profit rapide tout en gardant l’autre pour un flux de trésorerie continu. La vente de l’une des propriétés peut vous fournir les fonds nécessaires pour développer l’autre.
Plus de gain
La subdivision transforme votre bien en deux ou plus, ce qui signifie que vous avez plus d’actifs à vendre. Selon les conditions du marché, la division foncière peut être un moyen efficace d’augmenter la valeur d’une propriété.
Deux lots plus petits ou plus peuvent se vendre plus cher qu’un gros lot. Si tel est votre objectif, il peut être judicieux de parler à un évaluateur avant de commencer le processus de lotissement. Un professionnel sera en mesure d’estimer la valeur du terrain subdivisé par rapport à la valeur de garder le lot tel quel.
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