Comment valoriser son patrimoine avec les SCPI ?

Une société civile de placement immobilier (SCPI) est une structure d’investissement commune à part entière. Elle favorise l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le placement en SCPI va permettre de recueillir des fonds auprès des investisseurs. Ces fonds seront investis à travers divers actifs. Les revenus obtenus seront transférés sous forme de dividendes.

Investir en SCPI réduit les risques locatifs et permet aux bailleurs de survivre face aux spéculations du marché. D’où elle représente un placement parfait, en ce qui concerne le rapport performance/risque. Comment ça marche ?

Il existe deux possibilités d’investir en SCPI (SCPI à crédit et SCPI cash), et trois types de SCPI (SCPI de rendement, fiscale et de capitalisation). Cet ensemble de caractéristiques présente des avantages, comme un taux de rendement allant jusqu’à 6 % et une économie d’impôts d’environ 4 %. Ce sont des avantages à absolument prendre en compte.

Avantages d’investir en SCPI

Tout investisseur qui opte pour une SPC (société de placement immobilier) bénéficie de plusieurs avantages :

• Rentabilité et sécurité de son bien immobilier, à travers les services de la société civile chargée de gestion des biens immobiliers ;
• Minimisation des risques locatifs à cause de la capitalisation de l’investissement et du nombre important des biens immobiliers achetés dans divers lieux ;
• Diversité du patrimoine, puisque les immeubles sujets au placement sont de différentes natures, mais difficile à accéder pour des tiers indépendants ;
• Placement possible à partir de 1 060 euros, selon la SCPI concernée, sans faire appel à un professionnel ;
• Exonérations fiscales conséquentes et avantageuses, en raison de l’assistance des différents systèmes instaurés sur le territoire français ;
• Pourcentage de rendement du marché, allant jusqu’à 6 %.

Comment fonctionne l’investissement en SCPI ?

Le fonctionnement des SCPI est géré par l’Autorité des Marchés Financiers. Elle se charge d’informer les investisseurs, et de définir le règlement auquel sont soumises les sociétés de gestion : marché des parts, agréments, investissements immobiliers et arbitrages, etc. Vous pouvez investir en SCPI de deux manières différentes.

SCPI à crédit

Grâce à l’investissement en SCPI, un épargnant peut acquérir une part importante dans une SCPI. Mieux, il est en droit d’opter pour un emprunt à travers un crédit immobilier. Il pourra personnellement s’endetter auprès d’une banque ou d’une institution financière.

II va bénéficier d’une épargne importante avec un capital de départ insignifiant. À travers le crédit, il aura un effet de levier intéressant, favorisant une rentabilité optimale de son placement.

Comme l’immobilier représente un des investissements les plus profitables, avoir une forte capacité de placement est plus qu’important. Plus l’épargnant investit, plus la rentabilité et les revenus fonciers sont élevés. L’investissement en SCPI pourra être renforcé par l’effet de levier du prêt pour valoriser le patrimoine de l’épargnant.

Cette méthode est particulièrement reconnue du fait qu’elle permet d’accroître considérablement le rendement net de l’investissement. Elle prend notamment en compte le rendement locatif, les charges sociales, les impôts ainsi que les sommes non récupérables afférentes au locataire, telle que la taxe foncière et les diverses dépenses.

La réduction des gains imposables par l’exonération des intérêts sur le revenu foncier est importante. À cet effet, l’acquisition à crédit provoque une augmentation du rendement nette. Si le taux d’intérêt du crédit est inférieur au taux de rentabilité de l’immobilier (rentabilité brute ajoutée à la plus-value), l’effet du levier est positif.

Dans le cas contraire, il s’agit de l’effet de massue. Il peut arriver que le taux d’intérêt de votre emprunt soit supérieur au taux de rentabilité de votre patrimoine immobilier. Ce cas est fréquent, s’agissant du développement des taux d’intérêt.

Il est important de bien mesurer la valeur locative du patrimoine. Vous devez effectuer des recherches sur les montants des taux, avant toute exploration. Pour prévenir les éventuels risques, choisissez un secteur qui dispose d’un potentiel élevé.

SCPI cash

Vous pouvez épargner dans une SCPI cash, si vous disposez des fonds nécessaires à investir. Vous devrez investir par vos propres ressources financières pour pouvoir acquérir des parts dans la société concernée. Les revenus qui vous seront attribués vont principalement dépendre du taux de votre investissement.

Ces premiers sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon sa tranche marginale d’imposition. Les prélèvements sociaux, tels que la CRDS (Contribution au remboursement de la dette sociale), et la CSG (Contribution sociale généralisée) s’élèvent à 15,5 %.

Types de SCPI

SCPI de rendement

L’obstacle principal que vous pouvez rencontrer dans un investissement locatif est le défaut de paiement. C’est un risque particulièrement inclus dans une SCPI, en raison de la diversité des biens qui la constitue et de la fiabilité engendrée par les baux commerciaux.

Attention : les SCPI de rendement sont loin d’être des investissements à capital garanti. Une chute considérable du marché immobilier peut causer une diminution des loyers. L’inflation peut être un signal pour investir. En-dehors de ces changements possibles, vous devez cibler un cadre légal pouvant, lui aussi, impacter la rentabilité des SCPI.

Parallèlement, la signature des conventions de Paris au sujet des problématiques environnementales exige une optimisation nette des prestations énergétiques des locaux professionnels de grande superficie. Plusieurs biens devront être aussitôt rénovés, pour respecter les objectifs, aux dépens, toujours, du rendement de la SCPI liée.

Plusieurs sondages indiquent le développement important du télétravail depuis la COVID-19 de 2020. Une forte tendance aux professions hybrides susceptibles de diminuer les besoins extérieurs et, en conséquence, la valeur de location au mètre carré.

Une SCPI de rendement est une méthode efficace pour varier votre patrimoine, grâce à une prise de risque modérée. Vous n’avez plus qu’à choisir celles qui s’appuient sur des domaines porteurs et qui seront moins sensibles aux corrections de marché (la spéculation immobilière).

SCPI fiscales

La SCPI est un autre façon d’investir, qui convient particulièrement aux indépendants, qui désirent bénéficier d’une baisse d’impôts importante, en rapport avec un investissement immobilier. Une SCPI fiscale bénéficie de réduction d’impôts, offerte par les systèmes de défiscalisation instaurés en France.

Les épargnants peuvent choisir entre trois types de SCPI fiscales :

• De déficit foncier ;
• Malraux ;
• Pinel.

La première (SCPI de déficit foncier) est destinée aux épargnants qui possèdent un revenu foncier élevé. Elle requiert une capacité importante d’investissement, puisqu’elle implique précisément les biens immobiliers à rénover. Une réduction considérable des revenus globaux et fonciers sera affectée, pour une économie d’impôts allant jusqu’à 45 %.

La SCPI Malraux permet de bénéficier d’une exonération d’impôts estimée entre 18 et 20 %. Ce deuxième type de SCPI inclut principalement la mise en location d’immeubles à restaurer ou anciens. Elle dure entre 12 et 15 ans environ.

Quant à la SCPI Pinel, elle permet aux souscripteurs de profiter d’une déduction fiscale qui peut atteindre les 21 % sur une période de 12 ans. Les biens immobiliers en neufs, ou en état futur d’achèvement et destinés à la location, sont pris en compte. L’actionnaire devra conserver ses parts durant cette période, dans le but de pouvoir bénéficier des avantages fiscaux.

SCPI de capitalisation

Pour profiter de la SCPI de capitalisation, focalisez-vous sur les patrimoines, comme les immeubles de commerce, de logement, de bureau, etc. Il est important que ces patrimoines aient un fort potentiel de valeur pour une revente. Les revenus réservés aux épargnants sont inférieurs à ceux des autres types de SCPI. Ils ne se réalisent pas forcément de manière régulière. Les plus-values à terme seront considérables suite à la revalorisation constante du taux des parts de chacun des épargnants.