L’objectif principal de l’achat ou de la location d’un appartement est d’avoir de meilleures conditions de vie. Peu importe que vous soyez propriétaire ou locataire, vous devez respecter certaines normes dans votre cohabitation, ainsi, vous atteindrez cet objectif. C’est pour cela que le règlement de copropriété est établi sur le marché de l’immobilier français.
Le fameux règlement est une véritable charte qui réunit les règles de vie d’un appartement ainsi que les devoirs et droits de chaque habitant. Modalités d’utilisation des parties communes, répartition des charges, nuisances sonores ou animaux de compagnie : tout y est détaillé.
Les contenus du règlement intérieur
Le règlement de copropriété comprend l’ensemble des règles importantes pour le meilleur fonctionnement de l’appartement. Ces principes impliquent l’administration et la gestion de la copropriété, mais aussi la vie en communauté.
Définition des parties communes et privatives
Ces deux parties sont définies dans l’état descriptif de division. Le règlement intérieur fixe une contribution à chacun des copropriétaires. Par la même occasion, il identifie le nombre de voix que possède chaque copropriétaire à l’assemblée générale de même que sa quote-part dans la répartition des charges.
Destination de l’immeuble
La destination de l’immeuble inclut l’usage qui peut être fait des parties privatives :
- utilisation exclusive d’habitation : dans ce cas, on dit que le règlement comprend une clause légale « d’habitation bourgeoise » ;
- usage d’habitation, commercial et professionnel ;
- utilisation mixte d’habitation et professionnel.
L’utilisation professionnelle touche principalement les fonctions libérales : dentiste, médecin, architecte. Le fameux règlement peut interdire la pratique de certaines activités. Mais il ne peut prohiber à un professionnel d’exercer sa fonction pendant qu’un autre exerce déjà la même fonction dans l’immeuble.
La destination de l’immeuble fait habituellement allusion à la situation géographique de l’immeuble, à ses caractéristiques et à son standing.
Destination des lots
La destination des lots est l’usage attribué à la propriété :
- usage exclusif d’habitation ;
- activité professionnelle (commerce, bureaux…) ;
- local poubelles ;
- greniers ou box ;
- loge du gardien ;
- local à vélos et poussettes.
Si des commerces sont possibles, alors des clauses indiquent les activités pouvant probablement être refusées. Il s’agit notamment des activités commerciales ou artisanales susceptibles de causer des nuisances ou qui nécessitent la présence de machines.
Au nombre de celles-ci : friterie, restaurant, imprimerie, bar de nuit. Il y a une limite dans la destination des lots considérant l’immeuble lui-même.
Conditions d’utilisation de l’immeuble
Il s’agit des modalités dans lesquelles les locataires et les copropriétaires occupants peuvent profiter des parties communes telles que les parties privatives. Les modalités d’usage de l’immeuble sont un ensemble proprement appelé « règlement intérieur ». Il inclut tout un mélange des choses faisables et de choses à ne pas faire dans l’immeuble.
On a entre autres : barbecues, étendage du linge sur les fenêtres et les balcons, stationnement dans les parties communes, etc. Les conditions d’utilisation de l’immeuble émanent souvent de la destination de l’immeuble.
Charges de copropriété
Chaque copropriétaire participe au financement des charges de l’immeuble selon sa quote-part. Deux catégories de dépenses sont possibles : les charges courantes et les charges spéciales.
Encore appelé charges générales, les charges courantes concernent généralement : la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, les frais d’accès à l’immeuble (digicode, interphone), l’éclairage des parties communes. Elles impliquent également les honoraires du syndic et les assurances de la copropriété.
Les charges générales sont réparties entre les copropriétaires selon la valeur exacte de leur lot indiquée en tantièmes. Si un copropriétaire a un lot représentant 3 500 /10 000ᵉ de la copropriété, il contribue proportionnellement aux charges générales.
Même chose pour tous les autres copropriétaires, ils contribuent selon la valeur de leur lot et non l’utilisation de leur lot.
Les copropriétaires d’une demeure en rez-de-jardin participent aux frais de la toiture, de réfection. Ceux qui ont leur demeure au dernier étage participent aux frais d’entretien des espaces verts.
Quant aux charges spéciales, elles incluent les éléments d’équipements communs et les services collectifs. Il s’agit du chauffage collectif, l’ascenseur, les escaliers, les antennes, la piscine et la ventilation
Les dépenses sont réparties entre les copropriétaires selon l’importance du matériel pour chacun d’entre eux. Considérant ce principe, les copropriétaires dont leurs lots sont situés au rez-de-chaussée ne participent pas aux dépenses d’ascenseur.
S’ils se partagent un garage ou une cave en sous-sol accessible par l’ascenseur, ils ne sont pas exclus de la participation. Ainsi, les copropriétaires de lots situés 4ᵉ étage y participent plus que ceux de lots situés au 1er étage.
Comment se procurer le règlement de copropriété ?
Après l’achat du bien, un exemplaire du règlement intérieur est donné au copropriétaire. C’est la responsabilité du syndic vis-à -vis des copropriétaires. Le syndic gère l’administration et les finances de la copropriété.
En cas de perte, vous pouvez lui demander une nouvelle copie ou demander à un autre copropriétaire du conseil syndical. Pour ce faire, vous pouvez consulter le site internet de votre syndic professionnel.
Il est important de rappeler que si vous contactez directement votre syndic, vous serez facturé pour les frais exceptionnels de reprographie.
Vous pouvez contacter le service de publicité foncière. Il vous sera demandé de remplir le formulaire n° 3236-SD. Le processus est facturé à 30 euros.
Pendant la vente d’un lot, le règlement de copropriété est une partie des documents à transmettre à l’acquéreur avant l’émargement de l’acte final.
Le contrat de bail doit être remis au copropriétaire en même temps que le règlement de copropriété. Si vous ne l’avez pas reçu, vous pouvez contacter votre bailleur pour en recevoir une nouvelle copie.
Si vous l’avez égaré, vous pouvez faire une demande via le formulaire du service de publicité foncière ou auprès du syndic, en payant les frais associés.
Mise à jour du règlement de copropriété
Au fil du temps, le règlement de copropriété peut connaître de modifications au sujet de la jouissance, l’utilisation et l’administration des parties communes. Chaque changement doit être approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Les modifications par rapport à la destination des parties privatives ou les conditions de leur utilisation doivent être autorisées à l’union des voix des copropriétaires. Pareil pour les changements de la répartition des dépenses fixées par le règlement intérieur. Toutes les modifications faites du règlement intérieur doivent être publiées par le bureau des hypothèques.
Cas de non-respect du règlement de copropriété
Le représentant de copropriété (le syndic) se charge du suivi du respect et de l’application du règlement intérieur. En cas de désobéissance d’un locataire ou d’un propriétaire, il prend rapidement les mesures idéales et envoie un courrier recommandé de rappel à l’ordre au propriétaire ou locataire concerné.
Lorsqu’un locataire enfreint les règles de la copropriété, son bailleur doit intervenir. Sinon sa responsabilité serait certainement mise en cause !
Si le courrier recommandé du syndic ne suffit pas à résoudre le litige, il peut contacter un huissier pour constater le non-respect du règlement de copropriété. Maintenant, le syndic ou n’importe quel habitant de l’immeuble peut signaler l’infraction au tribunal.
Il faut savoir qu’on fait appel à un huissier quand il est question d’un problème manifestement illicite. Si le locataire effectue des travaux qui touchent la vue extérieure de l’appartement sans prévenir la copropriété.
Si un copropriétaire modifie un balcon en véranda ou déploie ses bureaux dans son immeuble alors que l’appartement est à l’utilisation exclusive d’habitation.
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